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代建龙头的价值锚定，绿城管理中期业绩背后的行业逻辑重构

2026-08-31 13:44:56来源：格隆汇

2026年过半，中国房地产代建行业交出了一份“冷热交织”的成绩单。整体新签规模有所回调，竞争烈度持续攀升，而恰恰在这样的市场底色下，一家企业的真实成色才尤为清晰。

中指研究院发布的《2026上半年中国房地产代建企业排行榜》显示，绿城管理控股以1352万平方米的新签约规模继续位居行业榜首，较第二名高出83%。

这个数字远不止于规模的领先，在行业从“规模竞速”向“价值驱动”切换的关键窗口期，其更揭示了一家头部企业如何重新定义自己的护城河。在这样的大环境下，绿城管理所交出的中期财报，值得拆解。

(资料图片仅供参考)

规模退潮之后，龙头底盘的成色检验

在拆解绿城管理的表现之前，有必要先看清行业整体的水位变化。

中国房协代建分会副会长、普睿数智董事长丁祖昱透露，今年上半年代建全行业新签约建筑面积约11456万平方米，同比增速由正转负，下降2%，这是过去五年来增速首次出现下降。前五企业新签约面积同比下降21.5%，降幅在各阵营中最为明显。

头部企业掉得更多，这听起来有些反直觉。但换个角度看，基数越大，回调越显著，恰恰说明头部企业在过去几年的规模扩张中积累了远超同行的体量。

真正需要关注的问题是，当潮水退去，谁在裸泳，谁在加固底盘？

绿城管理给出的答案是，上半年实现收入14.66亿元，同比增长7%；毛利6.03亿元，同比增长10%；毛利率41%；归母净利润2.71亿元，同比增长6%。

在行业新签规模整体承压的背景下，核心盈利指标不降反升，绿城管理验证了一个商业模式的核心命题，即规模增速可以放缓，但单位经济价值必须提升。

更值得关注的是两个支撑性指标。

一是经营性现金流，上半年达1.34亿元，同比增长20%。利润是账面上的，现金流是真金白银，净现比改善说明项目的回款转化效率在提升。二是中期每股派息0.076元，连续两年稳定派发中期股息，本身就是一种信号。

除了盈利能力的逆势上扬，项目质量的优化同样值得关注。

上半年公司新拓代建费一二线城市占比提升至64.3%，同比提升5.2个百分点；项目代建费率稳步提升，60%的项目费率大于3%；客户重复委托率同比提升3个百分点至25%；新拓项目12个月开工率同比提升3个百分点至73%。

可以看出，绿城管理在新拓规模回调的同时，项目的含金量反而持续上升。一二线城市占比更高、费率更高、客户粘性更强、项目转化更快的表现，实则是一种主动的结构优化。

中指研究院企业研究总监刘水此前表示过，当前部分企业主动放缓规模扩张节奏，更加注重产品品质、运营管理和交付能力，推动行业由追求规模向高质量发展转型。

绿城管理上半年的表现，恰好印证了这一判断。

从签下来到交付好，能力闭环如何构建？

更为具体的来看，资产的价值最终要在一个项目中兑现，签约只是开始，交付才是终局。代建的本质是帮委托方把土地变成可销售、可交付的产品，再帮客户把产品卖出去、交付掉、服务好。

顺着这个逻辑看，绿城管理的能力可以拆解为四个核心模块。

第一，交付端的兑现能力。

作为代建的基本盘，上半年公司如期交付56个项目，545.6万平方米，服务超27000户业主，交付面积同比增长17.3%。中指研究院数据显示，绿城管理以27555套的交付量位列行业第一，金地管理和龙湖龙智造分别以6560套和4400套位列二、三位，呈现出数量级的差距。

交付数据的意义，不能仅从规模维度理解。代建项目从签约到交付通常跨越两到三年周期，上半年的交付量本质上是对企业两三年前项目获取质量和执行能力的一次回溯检验。滞后指标的价值就在于此，短期可以靠签约数字讲故事，但交付端迟早要还账。

第二，营销去化能力。

如果一个代建企业只能把房子建好却卖不出去，对委托方而言价值就大打折扣。上半年绿城管理首开项目31个，同比增加26%；首开平均单盘销售额2.23亿元，同比增加20%；首开指标达成率129%，同比提升36个百分点。80%以上首开项目售价高于区域竞品，在多个城市实现了区域销冠或全市前列的去化表现。

这几个指标直观证明了绿城管理不只懂盖房，还懂怎么在复杂市场环境下把房子卖出去，并且卖出溢价。在代建行业竞争走向拼兑现的背景下，营销端的硬兑现能力变成必选项。

第三，产品创新差异化能力。

上半年公司获得50项设计、工程类产品大奖，持续推进“生息社区”IP体系落地，涵盖5项建筑IP、4项景观IP、3项精装IP。

产品力的持续投入，短期看是成本，长期看是品牌溢价和客户信任的积累。随着消费者对房子品质的要求越来越高，代建企业的产品力就越来越成为委托方选择合作对象的关键考量。这不是锦上添花，而是竞争壁垒的一部分。

第四，综合服务与品牌价值形成的长期壁垒。

上半年公司荣膺30余项行业荣誉，覆盖综合实力、品牌价值、新签、销售、交付、社会责任等多个维度。从用户角度来看，C端客户满意度92.5分，高位稳定。

一系列奖项和满意度数字，反映的是其整个服务体系在长期运营中积累下来的信任资产。在这种高度依赖委托方信任的行业里，品牌本身就是效率，在降低获客成本、提高议价能力的同时，也缩短了决策周期。

把这四个模块串联起来，上半年绿城管理交付量、满意度、去化率这些数据上的表现，不过是这套能力闭环的自然结果。

存量时代的新基建，代建5.0与城市更新的战略卡位

当然，能力闭环的价值，最终要放在更大的市场坐标系里才能看清楚。

2026年真正的行业变量，在于政策端与市场端同时释放出明确信号，房地产市场的底层逻辑正在被重写。

一方面，今年全国两会将“高质量开展城市更新”列为重点任务，5月发布的《城市更新“十五五”规划》进一步明确鼓励社会资本以委托代建、联合运营等多元模式参与更新改造。

另一方面，住建部指出，上半年二手房成交面积占住宅总交易规模比重突破50.4%，首次超过新房，行业全面迈入“存量主导”时代，城市更新与闲置资产盘活不再是备选项，而是房企获取发展空间的主赛道。

政策疏通路径，市场验证方向，两者交汇之处指向同一个答案，即城投存量土地。

克而瑞数据显示，2021年至2025年3月间，城投所获取的地块中未开工数量超过4200宗，未开工建筑面积约3.6亿平方米。中指研究院则以2023至2025年的住宅、综合及商办用地成交数据为样本进一步测算，地方国企在长三角、粤港澳、成渝三大城市群的拿地占比分别高达72.1%、52.2%和77.1%。土地在手里，专业开发能力却跟不上，“有地无术”正是商业代建最大的结构性机遇。

在此趋势下，绿城管理交出的是一组已经可以量化的家底。

截至2026年6月30日，公司在手订单总建筑面积1.20亿平方米。累计参与城市更新改造项目总建筑面积近8000万平方米，覆盖保障性住房、历史街区、老旧小区改造、纾困项目、养老设施等多种类型。

规模之外，更值得拆解的是战略层面的卡位逻辑。

7月，绿城管理正式发布“代建5.0”全场景价值服务系统，跳出传统开发边界，覆盖土地前置研判、项目纾困、存量资产运营及海外拓展等多元场景。对此，公司执行董事兼行政总裁王俊峰表示，该体系将推动行业竞争逻辑转变，告别过去拼价格、拼承诺、拼规模的粗放模式，转向比拼综合解决方案、交付品质与落地兑现能力的良性发展赛道。

在笔者看来，“代建5.0”对应的是一个现实的商业逻辑，存量市场的项目远比增量市场复杂。城市更新所要求的多方利益协调、政策合规、资金闭环、产业导入，件件都不是传统开发管理能力所能覆盖的。门槛不一样了，代建企业的价值边界也就不一样了。

结语

透过绿城管理这份中期成绩单，可以看到一家在行业增速换挡期主动进行价值重构的企业。

无论是重服务、重兑现能力的聚焦，还是存量盘活、延伸至“代建5.0”全场景服务，这些转变都指向同一逻辑链条上的不同环节。公司过去几年在能力建设上的投入，正在转化为财报上和项目上可以验证的结果。

随着行业完成出清、竞争格局重新稳定，绿城管理这类在低谷期主动加固底盘的企业，更容易在下一轮周期中占据主动。

标签：绿城溢价二线城市二线城市金地住